Revenue Management in Dubrovnik

A maioria dos proprietários em Dubrovnik perde 20-35% da sua receita potencial devido aos mesmos três problemas: semanas de época baixa subfaturadas, mix de canais fraco e tempos de resposta lentos aos hóspedes. Reconstruímos os três desde o primeiro dia. A nossa equipa de receitas recalcula o preço de cada listagem diariamente em função da procura do Dubrovnik Summer Festival, RevPAR comparável em Old Town e Lapad, e ritmo de reservas futuras.

A conformidade é tratada internamente. O registo de estadias curtas no eVisitor Croata e a declaração de imposto turístico são tratados internamente. Receberá um único extrato mensal, do bruto ao líquido, com cada taxa detalhada — sem comissões opacas, sem deduções surpresa.

Focamo-nos nos bairros de Dubrovnik onde a procura por estadias curtas premium realmente se concretiza: Old Town, Lapad, Ploče, Pile, Babin Kuk, Cavtat. Cada distrito tem a sua própria curva de precificação, perfil de hóspedes e lógica de estadia mínima — um calendário de tamanho único deixa dinheiro em cima da mesa.

Se a sua residência estiver fora destas áreas, ainda a analisaremos, mas só a integraremos se tivermos a certeza de que conseguiremos oferecer um RevPAR acima do mercado.

A janela de pico de maio a outubro, com pico em julho-agosto, faz o trabalho pesado em Dubrovnik, mas o aumento de 18-32% no ADR que os nossos proprietários tipicamente veem vem dos meses de época baixa. Usamos um modelo proprietário que combina a precificação dos concorrentes, o ritmo da janela de reserva, a combinação da duração da estadia e os sinais de eventos (Dubrovnik Summer Festival, escalas de cruzeiros do Adriático) — sendo reanalisado a cada 24 horas.

As regras de estadia mínima flexibilizam-se por estação: mais apertadas no pico, relaxadas em semanas de baixa procura para preencher lacunas. O resultado é uma ocupação de cerca de 80% em média ao longo do ano numa propriedade típica do portfólio de Dubrovnik.