Normativa de alquiler vacacional en 2026: guía de cumplimiento por país
Resumen claro de los requisitos de licencias, impuestos y registro para alquileres de corta duración en 18 mercados prioritarios: Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudita, Reino Unido, Francia, España, Portugal, Italia, Grecia, Estados Unidos (principales ciudades), México, Tailandia, Indonesia y Japón.
Oriente Medio
EAU — Permiso de vivienda vacacional del DET de Dubai ($375/año por unidad), Tourism Dirham de 10–15 AED por dormitorio y noche, presentación mensual de informes. Licencias del DCT de Abu Dhabi en fase piloto para 2026. Arabia Saudita — Licencia Sharek obligatoria, clasificación GAH de 1–5 llaves, IVA del 15%, tasa turística del 5%. Baréin — Licencia BTEA, tasa turística del 5%.
Europa
Reino Unido — Límite de 90 días en Greater London, sin licencia nacional, régimen de licencias selectivas en algunos distritos. Francia — Límite de 120 días en Paris con número de registro obligatorio; el alquiler de corta estancia a tiempo completo es ilegal sin un cambio de clasificación a uso comercial. España — Licencias regionales de VUT (con diferencias entre Cataluña, Andalucía y Baleares); moratoria de nuevas licencias en Barcelona. Portugal — Registro AL nacional, Lisbon y Porto en zonas de contención. Italia — Identificador nacional CIN obligatorio a partir de 2026, impuesto turístico regional. Grecia — Registro AMA e impuesto turístico por noche según la categoría.
América
Estados Unidos — Regulación exclusivamente municipal: Ley Local 18 de NYC (presencia obligatoria del anfitrión, prohibición casi total del alquiler de unidades completas), límite de 90 días en San Francisco, zonificación estricta en Miami Beach, restricciones cada vez mayores en Aspen y Hawaii, regímenes basados en permisos en Nashville y Austin. México — Registro fiscal federal RFC, IVA del 16%, ISH del 2–3% según el estado; propuesta de límite de 6 meses en Mexico City en revisión. Brasil — Licencias municipales en Rio y São Paulo, ISS del 2–5%.
APAC
Tailandia — La Ley de Hoteles prohíbe técnicamente los alquileres de menos de 30 días sin licencia hotelera, con una aplicación desigual; zonas piloto en Phuket y Koh Samui. Indonesia (Bali) — Licencia Pondok Wisata, impuesto PB1 del 10%, restricciones a la propiedad extranjera. Japón — La Ley Minpaku (Ley 65) limita los alquileres de corta estancia sin licencia a 180 noches/año en todo el país; restricciones adicionales en Kyoto y Tokyo.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito una licencia para operar un Airbnb?+
En la mayoría de los mercados profesionales de alquiler vacacional, sí. Dubai, Arabia Saudita, España, Portugal, Francia, Italia, Grecia, Japón, Indonesia y la mayoría de las ciudades de EE. UU. exigen algún tipo de registro, licencia o permiso.
¿Qué ocurre si opero un alquiler vacacional sin licencia?+
Las multas van desde $500 (en algunas ciudades de EE. UU.) hasta $25,000+ por anuncio (Paris, Barcelona, NYC), además de la retirada del anuncio de Airbnb y Booking.com cuando las medidas de control llegan a la plataforma.
¿Se está endureciendo la normativa de alquiler vacacional?+
Sí, a nivel mundial. En 2024–2026 se ha endurecido en NYC, Paris, Barcelona, Lisbon, Amsterdam, Florence y Mexico City. Los mercados que siguen siendo favorables para los operadores son Dubai, Arabia Saudita, la mayor parte de Grecia, la mayor parte de Portugal fuera de las zonas de contención y el cinturón del sol de EE. UU. fuera de las localidades turísticas.
¿Quién es responsable de los impuestos del alquiler vacacional: el propietario o la plataforma?+
Depende. Airbnb recauda y liquida la tasa turística en muchos mercados (Reino Unido, Francia, la mayor parte de Italia y la mayoría de las ciudades de EE. UU.). En la mayor parte de Oriente Medio y el norte de África, la mayor parte de Latinoamérica y buena parte de Asia-Pacífico, la recauda el propietario. Confírmalo siempre a nivel municipal.
