Última actualización:
Biblioteca para propietarios
Glosario de alquiler vacacional
41 términos habituales en informes de rendimiento y contratos de gestión, explicados con claridad y con su fórmula cuando existe.
Revenue · 8
ADRTarifa media diaria
La tarifa media diaria es el precio medio pagado por noche reservada durante un período. Se calcula dividiendo los ingresos por alojamiento entre el número de noches efectivamente vendidas, por lo que refleja la tarifa que pagaron los huéspedes, no la anunciada, y no tiene en cuenta las noches sin ocupar.
RevPARIngresos por habitación disponible
Los ingresos por habitación disponible miden los ingresos generados por cada noche en la que la propiedad estuvo disponible para reservar, se haya vendido o no. Combinan tarifa y ocupación en una sola cifra, lo que los convierte en el indicador estándar para comparar el rendimiento entre períodos, propiedades o mercados.
RevPANIngresos por noche disponible
Los ingresos por noche disponible son el equivalente del RevPAR en el alquiler vacacional, aplicado a una propiedad completa en lugar de a una habitación de hotel. Se calculan dividiendo los ingresos totales por reservas entre todas las noches en las que la propiedad estuvo disponible durante el período, incluidas las noches bloqueadas por mantenimiento solo si se podían reservar.
Tasa de ocupación
La tasa de ocupación es la proporción de noches disponibles que se reservaron durante un período, expresada como porcentaje. Las noches que el propietario bloqueó para uso personal suelen excluirse del total de noches disponibles, por lo que la cifra refleja el rendimiento comercial y no la disponibilidad del calendario.
Noche libre entre reservas
Una noche libre entre reservas es una noche sin vender situada entre dos reservas confirmadas. Suele deberse a reglas de estancia mínima que impiden reservar ese breve intervalo, más que a una falta de demanda para esa fecha.
Noche huérfana
Una noche huérfana es una única noche sin vender, o un intervalo muy breve sin vender, que queda aislado por las reservas contiguas y las condiciones de estancia mínima. Es un tipo específico de noche libre entre reservas en el que el intervalo restante es más corto que la estancia mínima que admite el anuncio.
Gestión de ingresos
La gestión de ingresos es la disciplina que busca vender la noche adecuada, al precio adecuado y a través del canal adecuado para maximizar los ingresos totales durante un período. Combina precios, restricciones de estancia, estrategia de canales y previsiones, en lugar de centrarse únicamente en la tarifa.
Brecha de ocupación
La brecha de ocupación es la diferencia entre la ocupación de una propiedad y el nivel de referencia realista de propiedades comparables en el mismo mercado y temporada, expresada en noches o como porcentaje de las noches disponibles.
Pricing · 9
Precios dinámicos
Los precios dinámicos consisten en ajustar continuamente las tarifas por noche según los indicadores de demanda: ocupación local, tarifas de la competencia, eventos, día de la semana, estacionalidad y antelación de la reserva. Las tarifas se recalculan periódicamente en lugar de fijarse al inicio de una temporada.
Precio base
El precio base es la tarifa de referencia por noche que un sistema de precios ajusta al alza o a la baja. Representa lo que la propiedad debería generar en una noche habitual con una demanda normal y sirve de base para todos los ajustes posteriores por temporada, fin de semana, eventos y reservas de última hora.
Estancia mínima
La estancia mínima es el menor número de noches que un huésped puede reservar. Puede establecerse de forma general o variar según la fecha, de modo que los fines de semana de alta demanda tengan mínimos más largos y los períodos de baja demanda entre semana, mínimos más cortos. Influye tanto en el volumen como en el perfil de las reservas recibidas.
Descuento por duración de la estancia
El descuento por duración de la estancia reduce la tarifa efectiva por noche cuando un huésped reserva una estancia que supera un umbral, normalmente semanal o mensual. A cambio de reducir la tarifa anunciada, permite asegurar la ocupación y disminuir los cambios de huéspedes durante el período reservado.
Ventana de reserva
La ventana de reserva es la distribución del tiempo que transcurre entre la reserva y la llegada de los huéspedes, medida sobre el conjunto de reservas de una propiedad o un mercado. Suele describirse como una distribución en lugar de una cifra única, porque los huéspedes que viajan por ocio y por negocios reservan con distinta antelación.
Antelación de la reserva
La antelación de la reserva es el número de días entre el momento en que se realiza una reserva concreta y la fecha de llegada del huésped. Mientras que la ventana de reserva describe un patrón general, la antelación de la reserva describe una reserva individual dentro de ese patrón.
Noche de alta compresión
Una noche de alta compresión es una fecha en la que la oferta de alojamiento de toda una ciudad está casi agotada, normalmente debido a un gran evento, congreso, día festivo o festival. Los precios de todo el mercado suben de forma pronunciada a medida que escasea la disponibilidad restante.
Estacionalidad
La estacionalidad es el patrón de demanda de un mercado que se repite cada año, determinado por el clima, las vacaciones escolares, los calendarios religiosos, los eventos y los hábitos de viaje. Determina qué meses permiten cobrar tarifas elevadas, cuáles mantienen una ocupación estable y cuáles requieren generar demanda de forma activa.
Temporada media
La temporada media es el periodo de transición entre la temporada alta y la baja de un mercado. La demanda es moderada, aumenta la competencia por captar huéspedes y las decisiones de precios influyen más en la ocupación que durante cualquiera de los dos extremos.
Distribution · 7
Gestor de canales
Un gestor de canales es un software que sincroniza la disponibilidad, las tarifas y las reservas de varias plataformas de reservas desde un único lugar. Cuando se reserva una noche en un canal, se bloquea automáticamente en los demás, lo que evita que esa misma noche se reserve dos veces.
OTAAgencia de viajes en línea
Una agencia de viajes en línea es una plataforma de terceros que comercializa alojamientos y recibe reservas en nombre del anfitrión a cambio de una comisión. Airbnb, Booking.com, Vrbo y Expedia son las más grandes en el segmento del alquiler de corta estancia.
Reserva directa
Una reserva directa es la que se realiza a través del sitio web o los canales propios del propietario o gestor, sin una plataforma intermediaria. No se cobra ninguna comisión de plataforma y los datos de contacto del huésped pertenecen al operador.
Distribución de reservas por canal
La distribución de reservas por canal indica cómo se reparten las reservas de una propiedad entre las plataformas que las generaron. Suele expresarse como el porcentaje de noches o ingresos correspondiente a cada canal, incluidas las reservas directas.
Optimización del anuncio
La optimización del anuncio consiste en mejorar de forma sistemática el anuncio público de una propiedad —fotografías, título, descripción, información sobre servicios y equipamiento, normas de la casa y configuración— para aumentar tanto su frecuencia de aparición en las búsquedas de la plataforma como la proporción de visitas que se convierten en reservas.
Posicionamiento en búsquedas
El posicionamiento en búsquedas es el lugar que ocupa un anuncio en los resultados de una plataforma de reservas para un conjunto determinado de filtros del huésped. Las plataformas ordenan los anuncios combinando relevancia, competitividad del precio, reseñas, comportamiento de respuesta, historial de cancelaciones y rendimiento reciente de las reservas.
Tasa de conversión
La tasa de conversión es la proporción de visitas a un anuncio que se convierten en reservas durante un periodo. Mide la capacidad del anuncio para convencer al huésped una vez que lo ha encontrado, independientemente del volumen de tráfico que envíe la plataforma.
Operations · 8
PMSSistema de gestión de propiedades
Un sistema de gestión de propiedades es el software que centraliza el registro de las reservas, los huéspedes, las tareas de limpieza, los pagos y los mensajes de una propiedad. Es el sistema de referencia para las operaciones, al que se conectan los gestores de canales y las herramientas de precios.
Puntuación de las reseñas
La puntuación de las reseñas es la valoración media de los huéspedes que muestra un anuncio en una plataforma, normalmente compuesta por puntuaciones de limpieza, exactitud, comunicación, llegada, ubicación y relación calidad-precio. Las plataformas dan más peso a las reseñas recientes que a las antiguas.
Superhost
Superhost es el programa de reconocimiento de Airbnb para anfitriones que cumplen determinados umbrales de valoración, tasa de respuesta, tasa de cancelación y estancias completadas, evaluados periódicamente. Otras plataformas ofrecen distintivos equivalentes con otros nombres.
Evaluación de huéspedes
La evaluación de huéspedes es el proceso de comprobación previo a la confirmación de una reserva: verificar la identidad, revisar las valoraciones de anfitriones anteriores, comprobar el motivo declarado de la estancia y el tamaño del grupo, y aplicar las normas de la casa de manera uniforme en todos los canales.
Llegada autónoma
La llegada autónoma permite a los huéspedes acceder al alojamiento sin reunirse con nadie, mediante una cerradura inteligente, un teclado de acceso o una caja de seguridad para llaves, con instrucciones de acceso que se envían poco antes de la llegada. Los códigos de acceso suelen ser únicos para cada estancia y caducan a la salida.
Preparación entre estancias
La preparación entre estancias es el proceso completo de acondicionar una propiedad entre la salida de un huésped y la llegada del siguiente: limpieza, cambio de ropa de cama y toallas, reposición de consumibles, inspección y notificación de cualquier daño o necesidad de mantenimiento.
Tarifa de limpieza
La tarifa de limpieza es un cargo único que se añade a una reserva para cubrir el costo de preparación entre estancias. Se cobra por estancia y no por noche, por lo que su impacto en el precio total que ve el huésped es mayor en las reservas cortas.
Gestión como coanfitrión
La gestión como coanfitrión es un acuerdo por el que un tercero se encarga, en nombre del propietario, de una parte o de toda la operativa diaria de un anuncio —mensajes, precios y coordinación de la limpieza—, mientras que el anuncio y la cuenta siguen siendo del propietario.
Investment · 9
Honorarios de gestión
Los honorarios de gestión son el importe que cobra un operador por gestionar una propiedad, normalmente como porcentaje de los ingresos por reservas y, en ocasiones, como una cantidad fija mensual. Lo que incluyen estos honorarios —y lo que se factura por separado— varía considerablemente entre operadores.
Valor bruto de las reservasGBV
El valor bruto de las reservas es el importe total pagado por los huéspedes por estancias confirmadas en un período, antes de descontar comisiones de plataformas, honorarios de gestión, costos de limpieza, impuestos y cualquier otra deducción. Representa los ingresos brutos de la propiedad.
Ingreso operativo netoNOI
El ingreso operativo neto es el ingreso que genera una propiedad una vez descontados los gastos operativos, pero antes de los pagos de hipoteca, la depreciación y el impuesto sobre la renta. Los gastos operativos incluyen gestión, limpieza, servicios básicos, seguros, suministros y mantenimiento habitual.
Tasa de capitalizaciónTasa de capitalización
La tasa de capitalización expresa el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su valor o precio de compra. Permite a los inversores comparar la rentabilidad por ingresos de distintos activos, independientemente de cómo se haya financiado cada compra.
Rentabilidad del alquiler
La rentabilidad del alquiler expresa los ingresos anuales por alquiler como porcentaje del valor de la propiedad. La rentabilidad bruta utiliza los ingresos antes de descontar costos; la neta utiliza los ingresos después de descontar los gastos operativos y es el indicador más relevante para comparar inversiones.
STR vs LTRAlquiler de corta duración frente a alquiler de larga duración
STR frente a LTR es la comparación entre alquilar una propiedad a huéspedes para estancias cortas y alquilarla a un inquilino con un contrato de larga duración. El alquiler de corta duración suele generar mayores ingresos brutos, con costos más altos, mayor variabilidad y más regulación; el alquiler de larga duración genera ingresos menores y más estables.
Alquiler de media duración
Un alquiler de media duración es el alquiler de una vivienda amueblada por un período de aproximadamente uno a once meses, entre las estancias por noche y un arrendamiento convencional. Los huéspedes habituales son empleados que se trasladan por trabajo, trabajadores por proyecto, profesionales de la salud y personas entre una vivienda y otra.
Apartahotel
Un apartahotel es un edificio de apartamentos independientes que ofrece servicios de tipo hotelero, como recepción, limpieza y personal en las instalaciones. Los apartamentos cuentan con cocina y se reservan por noche o para estancias más largas, bajo la gestión de un único operador.
Apartamento con servicios
Un apartamento con servicios es un apartamento privado completamente amueblado que se alquila con servicios incluidos, normalmente limpieza semanal, ropa de cama y toallas, servicios básicos y asistencia. Está orientado a estancias de una semana o más, en lugar de viajes de ocio de fin de semana.
Aplica estos términos
Cada definición enlaza con su disciplina de gestión. Si prefieres ver las cifras de tu propia propiedad, empieza con la estimación de ingresos.