Gestión de alquiler vacacional en Phuket — Surin, Kamala y Bang Tao

En Phuket, un rendimiento insuficiente casi siempre se debe a tres factores: tarifas poco ambiciosas en las semanas de temporada media, pocos canales de distribución y lentitud al responder a los huéspedes. Replanteamos los tres desde el primer día. Nuestro equipo de ingresos actualiza a diario las tarifas de cada anuncio según la demanda de temporada alta, el RevPAR de propiedades comparables en Surin y Kamala y el ritmo de reservas futuras.

Gestionamos internamente el cumplimiento normativo. Nos encargamos de la licencia TAT y del marco normativo de alojamiento temporal de Phuket. El informe mensual es un único estado desglosado de ingresos brutos a netos, para que la comisión que ves sea la que pagas.

Nos centramos en los barrios de Phuket donde la demanda de estancias cortas de alta gama se convierte en reservas: Surin, Kamala, Bang Tao, Cape Yamu, Layan, Naithon. Cada zona tiene su propia dinámica de reservas: su curva de demanda, sus perfiles de huéspedes y su patrón de duración de las estancias. Por eso, un calendario uniforme rinde menos.

También evaluamos viviendas en otras zonas de la ciudad y solo las incorporamos cuando nuestro modelo indica que podemos superar el rendimiento del mercado.

El periodo de nov – abr concentra el grueso del rendimiento en Phuket, pero el aumento del ADR del 18–32% que suelen obtener nuestros propietarios procede de los meses de temporada media. Utilizamos un modelo propio que combina las tarifas de la competencia, el ritmo de reservas según su antelación, la distribución de la duración de las estancias y las señales de eventos y temporadas (temporada alta, alquiler de yates, temporada de golf y Songkran), y que se recalcula cada 24 horas.

Las reglas de duración de estancia cambian con la temporada: estrictas en nov y flexibles cuando se ralentiza el ritmo. El resultado es una ocupación media anual de alrededor del 83% en una propiedad típica de nuestra cartera en Phuket.