Gestión de alquiler vacacional en Santiago — Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea

Los resultados por debajo del potencial en Santiago casi siempre se deben a los mismos tres factores: tarifas poco ambiciosas en las semanas de temporada media, una combinación limitada de canales y una comunicación lenta con los huéspedes. Replanteamos cada uno desde el primer día. Nuestro equipo de gestión de ingresos reajusta a diario las tarifas de cada anuncio según la demanda de la vendimia, el RevPAR de alojamientos comparables en Vitacura y Las Condes y el ritmo de reservas futuras.

Gestionamos internamente el cumplimiento normativo. Nos encargamos del registro en el SII y del IVA. El informe mensual consiste en un único estado de cuentas desglosado, de ingresos brutos a netos, para que la comisión que ve sea la que paga.

Nos centramos en las zonas de Santiago donde la demanda de estancias cortas de alta gama se convierte en reservas: Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Lastarria, La Dehesa. Cada zona tiene su propia dinámica de reservas: su curva de demanda, sus perfiles de huéspedes y su patrón de duración de las estancias. Por eso, un calendario uniforme rinde menos.

También evaluamos viviendas en otras partes de la ciudad y solo las incorporamos cuando nuestro modelo indica que podemos superar los resultados del mercado.

El periodo de septiembre a abril concentra el grueso de los ingresos en Santiago, pero el aumento del ADR del 18–32% que suelen obtener nuestros propietarios procede de los meses de temporada media. Utilizamos un modelo propio que combina las tarifas de la competencia, el ritmo de reservas según su antelación, la distribución de la duración de las estancias y las señales de demanda ligadas a eventos y periodos clave (la vendimia, las excursiones de un día en temporada de esquí, las vacaciones familiares de verano y los viajes de empresa), y lo recalculamos cada 24 horas.

Las condiciones de duración de la estancia cambian con la temporada: estrictas en septiembre y flexibles cuando se ralentiza el ritmo de reservas. El resultado es una ocupación media anual de alrededor del 79% en una propiedad típica de nuestra cartera en Santiago.