Gestión de alquiler de corta estancia en Split — Old Town, Bačvice, Marjan

Un rendimiento insuficiente en Split casi siempre se explica por los mismos tres factores: precios poco ambiciosos en temporada media, escasa variedad de canales y lentitud en la comunicación con los huéspedes. Replanteamos cada uno desde el primer día. Nuestro equipo de ingresos reajusta a diario los precios de cada anuncio según la demanda de Ultra Europe, el RevPAR de propiedades comparables en Old Town y Bačvice y el ritmo de reservas futuras.

Gestionamos internamente el cumplimiento normativo. Tramitamos internamente el registro croata eVisitor para estancias cortas y la declaración de la tasa turística. El informe mensual consiste en un único desglose de ingresos brutos a netos, de modo que la comisión que ves es la que pagas.

Nos centramos en los barrios de Split donde la demanda de estancias cortas de alta gama se traduce realmente en reservas: Old Town, Bačvice, Marjan, Meje, Žnjan, Trogir. Las reservas se comportan de forma distinta en cada zona, con su propia curva de demanda, perfil de huéspedes y patrón de duración de estancias; por eso, un calendario uniforme rinde menos.

También analizamos viviendas en otras zonas de la ciudad y solo las incorporamos cuando nuestro modelo indica que podemos superar el rendimiento del mercado.

El periodo de may – oct concentra el grueso del rendimiento en Split, pero el aumento del ADR del 18–32% que suelen obtener nuestros propietarios procede de los meses de temporada media. Utilizamos un modelo propio que combina precios de la competencia, ritmo de reservas según su antelación, distribución de la duración de las estancias y señales de eventos (Ultra Europe, temporada estival de ferris y alquiler de yates), y que se recalcula cada 24 horas.

Las condiciones de duración de estancia cambian con la temporada: estrictas en los picos y flexibles cuando baja el ritmo. El resultado es una ocupación media anual de alrededor del 78% en una propiedad típica de nuestra cartera en Split.